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淮北日报/2024 年/1 月/9 日/第 004 版调查研究
深化“ 三大攻坚行动” 打造物管服务品牌
——关于我市住宅物业管理工作的调查研究
市住房和城乡建设局 执笔人 张瑞
为推动我市物业管理水平提升，市住房和城乡建设局就老旧小区物业管理工作开展专题调
研，提出对策建议。
一、基本情况
全市现有住宅小区 514 个，物业服务覆盖率 86.6%，业主委员会（含物业管理委员会）组建率 96.1%，小区X组织组建率 99.6%，物业服务企业 141 家，物业服务人员约 8200 余人，物业费收缴率在 60%以上， 物业服务经营总收入约 3.87 亿元。 今年以来， 在市委、 市政府的强力推动下，聚焦住宅物业管理这一群众天天有感的“ 关键小事”，学习借鉴芜湖等先进城市经验，在全市开展住宅物业管理大排查、 大整治、 大提升攻坚行动， 累计排查清单问题 4526 个， 已完成整改 4462个；约谈“ 质价不符” 的物业企业 34 余次，集中约谈一批物业服务质量测评不合格的物业企业，依法清退 12 家物业服务企业。相关做法得到省委书记韩俊、省长王清宪、副省长单向前和市委书记覃卫国的肯定性批示。
二、主要做法
（一）“ 一盘棋” 推进。加强组织领导。成立市住宅物业管理“ 三大攻坚” 行动领导小组，实行集中办公，出台《淮北市住宅物业管理大排查、大整治、大提升攻坚行动方案》 ，明确 23 项工作任务，力争 2023 年底实现物业服务全覆盖。统筹横向协作。市人大将《淮北市住宅小区物
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业管理条例》纳入 2024 年度立法计划；市政协成立关于“ 推动我市小区物业管理服务行业健康发展” 的课题调研组；市委组织部将“ 皖美红色物业” 建设情况纳入书记抓基层X建工作述职评议考核调研内容；市委督查考核办采取“ 四不两直” 方式对各县区、市直有关部门进行实地暗访督查。落实属地责任。濉溪县聘请红色物业管家充实物业管理力量，探索在原计生专干中选拔物管人员。相山区组织“ 相美红色物业” 示范小区评选工作。杜集区构建“ X建引领、国企支撑、社区协同、居民参与” 的管理模式，破解“ 无人管” 的问题。烈山区推动“ 三供一业” 家属区逐步实现从“ 靠社区管” 到“ 有物业管” 的发展新路径，逐步培养居民“ 花钱买服务” 意识。
（二）“ 三大行动” 攻坚。开展“ 大排查”。在全市范围内，开展“ 地毯式” 排查，全面摸清物业服务覆盖、业委会组建、物业服务标准等基本情况，建立“ 一区一表” 物业管理信息台账。全面排查业主委员会、物业服务、职能部门等履职中存在的问题。推进“ 大整治”。采取“ 清单+闭环” 开展违法建设、电梯安全、毁绿种菜、飞线充电等重点领域排查整治，试点推行“ 划片打包+集散搭配” 等物业服务模式，有效整合开放式、零散式住宅小区，引进物业企业入驻管理。促进“ 大提升”。提级办理一批涉及二次供水泵房移交改造、业主委员会银行开户、消防设施瘫痪、地下车库无法使用等突出问题。试点 7 个难点小区治理，“ 以点带面” 破解物业整治难题。
（三）“ 四个突出” 补短。突出空白填补。聚焦住宅物业管理短板弱项，开通我市首个小区
公共收益共管账户，规范小区公共收益管理；推进物业管理公益诉讼，将物业领域政协民主监督
与公益诉讼检察建议“ 双向衔接转化”，建立公益保护协同监督工作机制，与检察院共同研究破
解当前物业管理问题；规范住宅小区物业承接查验工作，制定住宅小区首次业主大会会议筹备经
费管理办法，解决住宅小区筹备成立资金难题；印发《关于进一步规范住宅小区物业承接查验工
作的通知》 ，明确谁来查、查什么、怎么查等问题。突出综合执法。印发《淮北市综合执法服务
进小区专项行动的指导意见》 ，建立涵盖 12 类 76 个问题的综合执法服务进小区专项行动事项清
单，持续开展“ 综合执法服务进小区” 专项行动，截至目前，已开展专项行动 263 次，组织综合
执法学习调研 1 次。突出公开公示。推行“ 一箱二牌三栏”（物业服务意见收集箱、物业服务监
督公示牌、业主委员会公示牌、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏）物业服务
事项公开公示，将住建、小区X建联建包保单位和辖区物业、城管等部门投诉监督举报电话一并
公布。突出X建引领。成立市、县（区）两级物业行业X组织 5 家，建立社区X组织、居民委员
会、网格X组织、红色业主委员会和物业服务企业“ 五方联席会议”，推动物业服务企业X的组
织和工作覆盖。会同组织部启动物业X建联建包保工作，开展全市物业X建联建包保培训，压实
70 家市直及驻淮单位包保责任。树立行业标杆，评选 5 个市级“ 皖美红色物业” 示范小区。
（四）“ 组合拳” 施治。健全制度保障体系。印发《关于进一步规范住宅小区物业承接查验工作的通知》 《关于进一步畅通物业专项维修资金应急使用渠道的通知》等物业管理相关制度文件 13 余份。构建服务倒逼机制。通过“ 第三方测评+日常督查+诚信体系得分+投诉办理+社区X组织评价” 的方式，建立健全物业行业良性发展淘汰机制，提高物业企业服务标准和服务水平。开展两大专项行动。开展“ 物业服务面对面、您有问题我来办” 物业开放日活动，将物业领域各类矛盾纠纷防范在源头、化解在基层。开展住宅小区地下停车位（库）整治利用专项行动，常态化督查，清单式督办。目前，已组织开展“ 物业开放日” 活动 756 余次，解决问题 1888 个；释放地下停车位 8922 个。强化舆论监督引导。聚焦住宅物业“ 三大” 攻坚战有力举措及亮点成效，做好典型报道，在学习强国 APP、省住建厅简报、淮北信息、《淮北日报》、淮北发布等平台载体，刊发重点稿件 120 篇（条） ，利用城市云屏、滚动字幕播放相关主题公益广告 2000 余次。
三、存在问题
（一）工作运行机制不够顺畅。物业管理外延较为宽泛。物业管理除了承担对物的管理之外，还要承担更多的社会管理责任，涉及违规拆改、车辆、消防安全、噪声污染、养犬、收费、邻里关系、破坏绿地、供暖、供气、供电、通讯以及前期开发遗留问题等等方面，需要多个政府部门和单位进小区执法、服务。但从综合执法服务进小区专项行动从实际执行看，县区执法队伍力量
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参差不齐、 部分执法措施未能形成有效闭环， 对小区内各类违法违规行为未能积极进行调查处理，存在互相推诿的现象，小区综合治理效果未能有效显现。属地责任落实还有差距。县区物业管理力量不足，物业管理机构设置、人员配备存在明显短板，部分管理人员缺乏专业知识，在监督物业服务企业、指导业委会规范履职、处理群众投诉建议方面，与点多量大面广的物业管理要求仍有一定差距。街道（乡镇） 、社区X建引领作用发挥还不到位，在监督物业服务企业履约、指导业委会规范运行方面监管缺位，解决物业管理问题的能力还需进一步提升。物业职能划分不够科学。市高新区住宅物业管理项目共两个，因缺乏专业物业管理人员和管理措施，在推进业主委员会组建和X的工作覆盖等方面停滞不前；同时，因市高新区不具备社会事务相关职能，物管项目的社会治安由杜集区负责， 相关工作合力不足， 市高新区和杜集区就物业管理移交工作进展缓慢，影响全市整治提升成效。
（二）物业管理存在短板弱项。制度体系不健全。2015 年，市发改委印发《关于明确淮北市普通住宅小区前期物业公共服务收费标准及其他物业相关问题的通知》 ，收费标准在我省各地市处于中等偏下水平，按照目前物业管理需求来看，物业服务收费标准需要调整，物业服务收费动态调整机制亟待建立，住宅小区停车收费标准处于空白。基础设施较薄弱。配套设施不全，部分